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“賣身”未成 奧園健康轉向收并購介入航空公建業態

2022-01-06 08:16:18 觀點地產網 

  在過去一段時間里,物管行業被母公司關聯交易攪得不安分。

  但也有發展面比較穩定的物企,通過積極的第三方收購仍向外界釋放正面因素,譬如碧桂園服務、招商積余、南都物業(603506)等均在年關將至的時候陸續開展一些收購,且多涉及非住宅業態。

  其中如招商積余就在2021年的尾巴完成兩筆航空物業方面的收并購,包括上海航空工業集團物業管理有限公司100%股權和中國南航集團物業管理有限公司95%股權。

  無獨有偶,1月5日消息,奧園健康同樣于近日中標南航湖南分公司物業服務項目。而本次中標,是奧園健康首次進入機場航空類公建業態服務項目。

  與之形成對比的是,就在兩個月前,這家物管公司還曾成為擺上貨架的商品。

  首進航空物管

  中國南方航空(600029)采購招標網顯示,南航湖南分公司物業服務項目于近期已完成評標結果公示,中標人為奧園智慧生活服務(廣州)集團有限公司,該公司為奧園健康生活集團旗下公司,中標金額為882萬元。

  公開資料顯示,南航湖南分公司于1993年成立,經營范圍包括預包裝食品零售、航空客、貨、郵、行李運輸業務、航空器維修服務、國內外航空公司的代理業務等。而本次奧園健康物業中標項目業態覆蓋寫字樓、辦公樓、教學樓、公寓等。

  事實上物業公司對于航空物管的追逐已并不奇怪,除了布局以久、將航空物業列為單獨業態的新大正外,近年來也零星有物業公司闖入航空物業賽道。

  尤其是在2021年,不少龍頭企業接連高調入局,包括萬物云收購深圳機場(000089)物業服務有限公司61%股份;碧桂園服務拿下?谛氯A正達空港服務有限公司70%股權、中標簽約拉薩貢嘎機場T3航站樓項目等。

  據觀點新媒體不完全統計,截至目前已有萬物云、碧桂園服務、龍湖物業、新大正、招商積余、明喆物業、魯商服務、潤華物業等近8家物企涉足航空物管。

  對于物業公司來說,航空物管是一個市場空間值得想象的細分領域業態。

  如2021年全國民航工作會議上民航局久表示,2021年末,頒證運輸機場將達247個;若按《民航機場生產統計公報》公布數據,假設平均每家每年1億元的基礎物管費開支,則航空物管市場規模共約250億元。

  然而,整個航空物管市場的集中度卻十分低。以覆蓋全國多座大型機場的新大正為例,其市占率也僅在5%左右。

  這背后一方面與當前整個物管行業集中率有關,另一方面,由于航空項目通常是大型的綜合體,服務項目廣泛、業態復雜,因此對物業服務企業的規模、經驗和管理效能都有較高的要求。

  據悉,航空項目涉及業態通常包括停機坪、停車場、候機樓、機務樓、公交車站、空勤公寓等,而過往許多機場多傾向于承包給不同公司。

  另據了解,雖航空物管項目具有規模面積、空間廣闊等特點,但其同樣有著公建服務物業的一些共同弊病如盈利水平有限。

  以新大正主營航空管理服務的子公司重慶新大正航空科技有限公司有例,據其2020年完整財報披露,當年實現營業利潤6.54萬元,毛利率僅約為9.63%。

  出售前夜

  盡管各有利弊,但入局航空物管賽道還是令奧園健康在物業服務領域上不斷拓寬。

  這也符合2020年以來奧園健康的一個戰略規劃:通過收并購等多種方式不斷拓寬物業服務范疇以及逐漸豐富服務業態。

  譬如在2021年8月召開的中期業績會上,總裁鄭煒還表示:“奧園健康在今年下半年會全面進入增量拓展模式!逼浞Q,管理層為團隊設置了一個較高的外拓目標,初步定為500萬平方米,其中非住宅資產將是奧園健康擴張的主攻方向,尤其是更加傾向于產業化第三方資源的獲取。

  然而,下半年急轉而下的行業情況也讓其母公司中國奧園的流動性危機,愈發暴露出來,尤其是10月底起針對三筆即將到期的私募債進行展期談判。

  這也使得奧園健康陷入了不利的局面。

  在過往一段時間,物業平臺作為開發商手里最值錢、最容易變現的資產,成為了企業在面臨流動性問題之時的利器之一,福晟、三盛、億達、藍光嘉寶、富力、彩生活、恒大等等。

  去年11月3日,資本市場多個消息來源稱中國奧園擬將其物業管理子公司奧園健康55%股權出售予合生創展;11月4月,奧園健康公告稱正就出售附屬公司權益正與第三方初步討論,但尚未訂立交易。

  彼時有知情人士稱,除合生創展之外,中國奧園已接觸的潛在買家還包括碧桂園、世茂、美的等公司。

  但僅在一個星期不到的時間,第二大單一股東無極資本喊話勿“拆骨”,希望管理層能夠仔細考慮估值問題,同時“希望奧園健康將出售整間企業”,不要對奧園健康進行資產拆賣。

  之后,盡管有消息透露奧園希望收購方能在11月底前先完成收購奧園健康55%的股權,然后再完成全部股權交易,但整體看奧園健康的出售似乎按下了暫停鍵。

  而此次再度邁出收并購步伐,似乎暗示著奧園方面主動暫停了物業平臺出售。

  據悉,一篇關于該次收購的新聞通訊中指出:“本次中標標志著奧園健康在物業服務領域上不斷拓寬,品牌影響力和管理規模日益增長!边@顯露出奧園對于物業平臺的期望。

  背后原因,或與雙方對于交易定價有所差異。早前據知情人士透露,奧園對于55%股權給出的報價是30億元,換而言之,整體出售價格預計在54億元左右。

  按此計算,奧園此次出售將達到約21倍PE,高于此前物業股公允的收購價。

  “目前奧園健康給出的價格偏高”。有意向收購方曾透露。

  觀點新媒體了解,此前無極資本發言人曾提到碧桂園服務與藍光嘉寶服務的那筆交易,稱 “如奧園健康是以公司整體出售,交易市盈率最少應有10倍,每股價值應達6.5港元以上!

  但以1月5日最新股價來看,奧園健康每股價值已跌至2.3港元,總市值僅16.78億港元。

  顯然,市場或許滿足不了賣方期待的交易價格。而于1月4日收購折戟的融創服務收購第一服務事件看,或也與價格談判有關。

  另有猜測認為,目前融資政策層面有所松動或也給奧園帶來一些“惜售”的底氣。

  但值得注意的是,12月13日晚間中國山東高速(600350)金融集團有限公司公告稱,其與中國奧園集團子公司廣京企業有限公司的一筆美元票據觸發違約,本金金額為1億美元。目前的奧園,似乎尚未到得以喘氣的時機。

(責任編輯:徐帥 )
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