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二次供地有多卷?|拆解二輪集中供地②

2021-09-17 23:04:42 90度地產 微信號 

  二次供地有多卷?看看北京朝陽就知道了。

  繼北京首批集中供地朝陽誠意推出10宗地塊引來“餓虎撲食”后,第二批集中供地的名單上,朝陽11宗宅地供應量領跑北京各區。

  過去很長一段時間,朝陽土地供應以“稀缺”著稱,相較之下,兩次供地的量確實振奮人心,尤其是,在首批集中供地落幕僅3個月后,朝陽多個項目搶跑入市,可以預見的是,隨著第二批集中供地的進行,久旱逢甘霖的朝陽將迎來新房項目供應高峰。

  未來朝陽樓市將呈現怎樣的盛宴,我們先來一探究竟。

  1

  朝陽苦缺房久矣

  朝陽區471平方公里,面積在城六區中排第一,根據七人普數據,朝陽區常住人口超345萬,在城六區中也居首位,在這片土地上,過去四年卻僅出讓了10宗住宅用地,新房供應量驟減近60%,一直低位徘徊。

  與此形成鮮明對比的是,新房成交量卻增長了68%,積累的供需矛盾一目了然。

  數據顯示,2020年,朝陽區新房供應套數3539套,成交套數5476套,供求比0.47,整體去化速度驚人。今年以來,朝陽區成交量依然在往上走,上半年,在北京新房成交量約3萬套的情況下,朝陽區成交貢獻就有5001套,占北京新房成交總量的1/6。

  受新房供不應求影響,朝陽購房需求被分流至二手房市場,根據“地產營銷人”公布的數據,從去年3月份開始發力,截至去年末,朝陽共網簽44306套,占北京所有二手房成交量近四成,位居各區域之首。

  今年前7個月,朝陽二手房成交同比增長近1.7倍,且次新房價格快速反彈,不僅回到2017年的高點,有的板塊甚至還創下前所未有的新高度,朝陽樓市的市場地位不言而喻。

  回到新房供應上來看,目前朝陽區在售的新房項目僅18個,整體剩余新房房源約4300套,相較于附近通州27個、順義40個的供應來看,短板仍然明顯。

  以承接區域內剛性需求的崔各莊、金盞板塊來看,目前共有5個項目在售,除了中海首開拾光里在今年5月剛剛開盤,其他包括華樾北京、懋源·璟璽等,基本處于尾盤銷售狀態。

  對比今年上半年的去化速度和2020年朝陽區的總成交量來看,目前新房市場剩余房源不足以支撐未來一年的需求。

  可見,需求旺盛之下,兩次集中供地將從實質上緩解之前供應不足的問題,久旱之后,朝陽終于迎來甘霖。

  2

  開倉放糧

  從北京第二批集中供地的情況來看,朝陽仍然是妥妥的供地大戶,共計出讓的43宗地塊中,朝陽占11席,且仍有值得期待的優質地塊亮相。

  11宗地塊中,十八里店、孫河前葦溝地區就占了9宗,前葦溝更是豪橫,一口氣掛出了6宗。

  首先看朝陽區孫河前葦溝棚改項目一期1/2/6號地,三宗地位置如圖所示,從位置上看,這次擬供應的地塊在總價一個“小目標”起步的九章別墅東側,單價7.6萬的中海首開拾光里的西北側,周邊二手房均價達6.3萬/㎡。

  該區域豪宅如云,范冰冰、李晨、汪峰、章子怡、李小璐等明星都是該區業主,如果未來能入住這里,跟明星一起遛彎或許都不是難事兒。

  根據出讓條件,前葦溝這幾宗地塊容積率1.5,控制高度18米,綠化率30%,不執行套內7090,大概率會是豪宅產品。據悉,孫河前葦溝村已經拆遷完并且在年初進行了整體的區域規劃,整體都很低密,未來很有可能規劃成為區域內另一個“孫河別墅區”。

  前葦溝這6宗宅地,位置相鄰,距離首批供地的青云上府、朝陽一墅只有1.5公里左右,給出的起始樓面價基本相同,至少在61000元/平方米以上,沒有共有產權持有份額政策加持,預計最終售價會超過8萬/平。

  但從樓面價來看,與隔壁金盞小店村供地樓面價則相差1萬多,這位置,面粉確實貴了點。

  但朝陽區也好,中央別墅區也罷,不缺改善的客群,孫河距離市區不是很近,相對安靜,但交通方便,環境好,10萬平中央大湖,加上溫榆河綠化景觀帶,空間和環境相對舒適,且周邊別墅區氛圍濃厚,這里無疑將成為很多改善型家庭的目標。對于1500萬預算以上的改善型購房者,可以多多關注這里,與明星為鄰,可以說孫河是最好的選擇。

  除孫河前葦溝外,朝陽十八里店也在本輪集中供地中肩負重任。3宗住宅用地,四環外+臨17號線,城市界面和分鐘寺三兄弟差不多,業內預計最終售價7.5-8萬/平。

  根據出讓條件,三宗地塊住宅部分容積率2.5,限高60米,執行套內70/90政策,地塊競買報價達到土地合理上限價格時,則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。高標準住宅,品質政府把關,可以說很有保障,相較于孫河,面積和價格都更為親民,若按照120平為主的房源計算,預計可供應1300套左右房源。

  最后,再來說說距離歡樂谷很近的王四營“遺珠”L04地塊,跟旁邊首批土拍成交的01、02、03地塊一樣,2.5容積率,一樣有保障性租賃住房的配建,地塊并沒有更優質,L04地塊起始樓面價4.26萬/平,相較一批次土拍中L03地塊起始樓面價幾乎沒有變化,而鄰居三兄弟最高銷售限價7.1萬/平,基本上也就是L04地塊的價格水平。

  不過王四營地塊距離7號線焦化廠站非常近,僅2、300米距離,4宗地塊齊發,同臺競技,未來競爭會非常激烈,開發商應該會比拼產品設計和品質,對于購房者來說是利好的。

  一般來說新房集中的板塊都是政府有意打造的全新住區,加上朝陽將在周邊打造中關村(000931,股吧)朝陽園分園,總體來說,王四營區域值得購房者期待。

  3

  及時雨

  相較于姍姍來遲的第二批集中供地公告,房企們火急火燎的搶灘心態則在推盤進展上表露無疑。

  截至目前,首批集中供地中,朝陽成交的10宗地塊已有6個項目宣布即將入市,分別是和光悅府、龍樾合璽、德賢御府、青云上府、朝陽一墅、朝陽壹號,整體供應量將超2000套,對于購房者來說,今年下半年將會有大批項目可供選擇。

  從目前項目公布的信息來看,項目方大多把商品房部分做成了大戶型,70/90面積段則放在了配建公租房等保障房上,純商品房的主力戶型基本在120平三居以上。

  以和光悅府為例,項目整體10萬平的建筑面積,扣除2.2萬平建公租房,剩余面積基本都是高溢價的四居戶型為主,建面約為120—170㎡,總價范圍預計在1000-1500萬/套。

  從位置上來看,朝陽一墅、青云上府、龍樾合璽、德賢御府、和光悅府位于東北五六環之間,加上最近在售的華樾國際·領尚,該區域內短期內會有不少房源放量,朝陽壹號則位于東南五環內,政府持股20%的高標準住宅,不僅品質有保障,價格方面也直接打了8折,這對原本打算購買二手房的剛需客群具有不小的吸引力。

  下面我們具體看幾個項目:

  德賢御府

  效果圖

  中冶東壩地塊確定案名為德賢御府,東壩北區是目前城六區肉眼可見的新興區域,這里被標為金盞自貿區的核心板塊。

  目前項目在合生匯和望京凱德MALL都開放了城市展廳,據透露,產品面積為72-141㎡。具有少量東西向70㎡的兩居,以及89㎡一梯兩戶的三居,主力戶型產品是120平方米的三居或四居產品,參考售價為8萬元/㎡。

  東壩的房價正處在溢出階段,整個東壩南區最近10年左右的二手房報價也普遍在7.5-8萬元/㎡。目前區域內還有一個新盤華樾國際領尚,限價7.1萬元/㎡。

  和光悅府

  效果圖

  由金地+華潤+保利三大房企聯合競得的崔各莊01地塊,案名為和光悅府,后來金地退出,該項目由保利+華潤共同開發。

  和光是保利的高端產品系,比如東壩的和光塵樾,二手房掛牌價約8.4萬元/㎡;悅府則是華潤產品系,比如昌平的萬橡悅府。

  和光悅府共11棟13-20層住宅,含5棟人才公寓,將被打造為高端改善住區。戶型面積120/145/157/170㎡四居,總價1000-1500萬元/套。

  根據網上流出的信息,戶型打造上類似和光瑞府,120㎡的客廳做到4米寬,基本做到了1梯1戶或者1梯2戶。

  項目在五元橋東側,京密路、機場高速直線約600米,距離地鐵15號線望京東站約2.7公里。

  龍樾合璽

  與和光悅府緊鄰的,是5月招商+城建同時拿下的崔各莊L04地塊,案名定為龍樾合璽。

  項目地上建面約8.5萬平,其中公租房建面2.86萬平,容積率2.5,建筑最高高度53.85米,規劃為15棟11-18層的住宅,銷售限價8.8萬/㎡,有套內7090限制。

  有消息稱,龍樾合璽以100 -160平米中高端改善戶型為主,主要為寬敞三居和緊湊四居。其中,149平米四居,南北通透,將打造6米面寬方廳、L D K S一體化及洄游動線設計,主臥套轉角飄窗等。

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(責任編輯:李顯杰 )
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