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政策“底線”來了!城市更新還能成為房企利潤密碼嗎?|尋找星辰大海③

2021-09-17 07:57:25 和訊房產 

 

隨著房地產增量市場天花板的見頂,借道城市更新業務尋找新的業績增長點,已成為大部分房地產企業的共識。

因此,不管之前發展的重心放在何方,房企現如今紛紛掉頭扎堆城市更新。根據專業機構測算,城市更新這一賽道未來的市場規模有望達到10萬億,發展前景廣闊,TOP50房企中已有6成以上入場城市更新領域。

不過,城市更新領域關系民生,必然不允許野蠻生長。近期,住建部對于城市更新也有了新的指導意見:防止沿用過度房地產化的開發建設方式,大拆大建,急功近利等問題,指導各地積極穩妥實施城市更新行動。一紙新規會為城市更新帶來什么新的玩法和走向?

01

城市更新成房企“利潤密碼”

房企紛紛加入城市更新的賽道,業內人士分析有三個原因:

首先,一二線城市土地供應趨緊,通過對舊區的整治改造和再開發,可以有效補充一二線城市土儲;

其次,對比競爭激烈的招拍掛拿地方式,參與城市更新能以更低的地價獲取土地,這意味著企業能實現更高的利潤率;

最后,城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區,這些項目一般布局在較為中心的核心地帶,若再改造后入市,有較好的市場預期。

總部位于華南的某房企投拓負責人指出,在當前公開市場拿地利潤空間受限的背景下,通過勾地等形式獲取的城市更新項目可以對房企的利潤率形成有效支撐,尤其在政策較為完整的珠三角,以較低價格拿到大量土地的勾地方式保證了企業利潤。

通過和訊房產發布的上市房企毛利潤榜單可以看到,“舊改大戶”們憑借擁有大量的舊改和城市更新土儲,基本都取得了不錯的毛利率表現。例如,時代中國上半年毛利率達到33.35%,龍光集團毛利率為26.92%,佳兆業上半年毛利率為30.86%,特別是在重倉的廣深兩個城市,佳兆業城市更新項目的毛利率達到了40-50%,遠遠高于行業平均水平。

半年業績會上,這些房企也表示了對于城市更新這一優勢的自豪與看好。龍光管理層指出,舊改項目貢獻的核心利潤超過20%。對舊改方面龍光會加大投資,未來三年超過1500億的孵化,龍光有能力去強化,可以把價值更快的體現出來。

對于佳兆業在城市更新領域的優勢,董事局主席郭英成也十分有信心。業績會上,管理層表示,佳兆業城市更新的理念不是簡單的拆除重建,而是城市綜合運營服務商。未來一到兩年,佳兆業將轉化城市更新項目預計可售面積382.8萬平方米,對應的貨值超過1400億元。

02

六成TOP50房企布局城市更新業務

在這片不見硝煙的沙場上,資金充沛、資源豐厚的龍頭房企房企來勢洶洶。

圖:TOP10代表房企城更占比及組織架構情況

數據來源:CAIC

克而瑞數據顯示,TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新業務,除此之外,近50%房企涉獵長三角城更,近30%進駐京津冀、中原等城市群。為避免盲目的全國化布局造成的利潤壓縮,企業實力強勁的頭部房企開始進一步深耕高能級的一二線城市。主要通過參與城市更新、舊改、棚改、TOD等項目建設獲取土地資源,2021年上半年TOP10房企城市更新項目占總土儲的5.69%-24.8%之間。

隨著城市更新市場化程度逐步開放,公開拿地難度升級,為保證穩健的土地儲地規模,中型房企也在積極布局城市更新業務板塊。

圖:TOP11-50代表房企城更項目占比及組織架構情況

資料來源:CAIC

克而瑞數據顯示,為維持健康的土地儲地規模,21家TOP11-50房企布局城市更新業務板塊,其中76%集中布局在珠三角,近9成房企城市更新項目占總土儲比例集中在15%-30%之間。其中粵系房企占比達20%,近9成的TOP11-50房企其城市更新占總土儲比例集中在15%-30%之間。以佳兆業為例,在城市更新板塊,佳兆業擁有項目213個,占地面積超5370萬平方米,大灣區項目儲備占比逾99%,其中深圳、廣州兩地貨值占比高達73%,是名副其實的“舊改之王”。

此外,中型房企在不斷深耕城市更新領域。近期,時代中國發布最新的組織架構調整,主要為地區合并以及房產開發業務和城市更新業務分離。廣州、東莞、佛山3個地區將單獨設立城市更新公司,包括廣州設立了南北兩區城市更新公司,東莞設立了臨深和臨廣兩個城市更新公司。

業內人士指出,相對當前普遍只有個位數凈利潤率的項目來說,城市更新的收益確實是非常亮眼的,一個城市更新項目賺的錢,可以抵得上幾個普通項目。但我們看到那些賣得好的城市更新項目時,也要注意到那些腹死胎中的地塊,這是一個隱形但又巨大的成本。

就算是在城市更新發展較快的廣州、深圳等地,啟動一個城市更新項目,往往要做4、5年的前期工作,7、8年的也是屢見不鮮,甚至有的項目從運作到銷售會超過10年時間。這種不確定性決定了,即便對于一些擅長此道的房企來說,也很難保證城市更新產品如期如數入市,因此城市更新業務因對主體資本及渠道要求較高。

這也解釋了為什么僅有11家TOP51-100房企布局城市更新業務板塊,且這些企業多為聚焦珠三角城市的廣東本地房企,如華僑城、敏捷集團、星河地產、海倫堡等。

03

政策底線下的房企開發

對房企而言,行業已從增量市場逐步向存量市場轉變,城市更新既能降低拿地成本,又能拓寬獲地渠道,已然成為必爭之地。然而,地產導向的城市更新推動城市空間重構的同時,也產生了公共利益受損等一系列問題。如何平衡歷史風貌保護、經濟效益和民生改善,是城市更新過程中需要面對的問題。

此前,住建部研究起草了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》。其中,最值得房企注意的是這一條,通知要求探索可持續更新模式,不沿用過度房地產化的開發建設方式,片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變。

本次出臺的政策,以全國統一規范的形式給地方的城市更新業務,樹立了一個詳細的規則邊界,對于寄希望把城市更新作為主戰場,以避開招拍掛的房企而言,是一次暴擊。

本次政策在一定程度上要求房企加強綜合投資運營能力,單一投資銷售獲利的方式,投資機會將會受到限制。房企需要逐步培育持續商業運營、文旅運營的管理團隊或加強這方面戰略合作。盈利模式需要向投資、銷售+運營方向轉變,建立長續經營的理念和投資模型。

通知還要求提高城市安全韌性,增加城市安全風險,推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設等。此部分內容有利于提振基礎設施的功能和完善,但對房企投資來講,屬于成本支出,影響投資收益。此外,拆建比不宜大于2且建筑密度不得突破老城區原有密度強度的限制,也可能會令城市更新的利潤水平大打折扣。

要求城市更新不得大拆大建,這是否會影響到此類具有大量城市更新項目儲備的企業的經營計劃?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,新規定對于開發商,特別是布局城市更新的開發商影響是很大的,不僅對于開發商的利潤和周轉有影響,更重要的是舊改這塊蛋糕受到巨大的沖擊。原來的舊改模式,確實是釋放成本空間,用新的規劃來刺激片區房價上漲,給舊改買單,F在來看這種模式就行不下去了,政策的導向很明顯,就是鼓勵開發商從快周轉轉向成持有經營,從城市微改造,提升公共服務配套措施設施的過程中來獲得紅利。

中指研究院調查事業部運營總監吳建欽也認為,新要求對企業的資金平衡提出了更高維度的挑戰,對存量項目也提出了開展再評估,也可能會影響部分項目的推進進度。

但部分房企在業績會上的表示都比較樂觀。時代中國董事會主席岑釗雄認為城市更新是國家重大的決策部署,住建部的意見稿關心“大拆大建”,強調有序和可持續性。老城區的改造,時代中國基本上沒有參與,意見稿暫時對時代中國沒有影響。目前時代中國城市更新主要是就地安置,拆遷比沒有超20%,影響不大。

佳兆業副主席、總裁兼執行董事麥帆對此也并沒有太過擔憂,他表示,近些年來城市更新在中國,特別是在廣東競爭是非常激烈,佳兆業在城市更新的優勢在于自身專業化的團隊,這是很難復制的!城市更新納入了國家的十四五規劃,我們認為這個新政的出臺正當時,預計下一步還會有更多科學合理的實施細則。城市更新必須走高質量發展之路,新政有助于行業規范和健康發展!

(責任編輯:徐帥 )
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