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三道紅線請回答:為什么二輪土拍“央企”又是主角|尋找星辰大海②

2021-09-16 08:27:06 和訊房產  苗雪艷

 

房地產形勢大好的前幾年,如果有人對你說“流水不爭先,爭的是滔滔不絕”,你可能會認為這是清高式的不痛不癢的一句話。

但今天你的感受可能完全不同,還會反復咀嚼“怎么這么有道理”!

為什么呢?因為過去的財務紀律和自知冷暖,沉淀到今天,當“適者生存”的鐵律淘汰掉了大大小小的不適者后,留給活下去的企業最大的生存空間,就是——“爭先”的機會來了。

哪些房企有望成為“爭先賽道”的成員?從三道紅線角度切入,我們來回答這個問題。

01

先把“未來改善難度最大的指標”優化了再說吧

回答這個問題前,先來觀察下“三道紅線”總體情況:

上半年,房企降負債成果顯著,從2020-2021上半年,50家典型房企“三道紅線”降檔成果如下:

由黃轉綠(4家):萬科A、雅居樂、華僑城A、佳兆業,降一檔

由橙轉黃(1家):新力控股,降一檔

由紅轉黃(1家):祥生控股,降兩檔

由紅轉橙(4家):中國恒大、綠地控股(600606,股吧)、華發股份(600325,股吧)、首開股份(600376,股吧),降一檔。

其余企業維持原檔不變。50家企業中,僅有迪馬股份(600565,股吧)一家企業“升了一檔”,因現金短債比由1.25變為0.94(<1),檔位區間由綠升黃。

觀察降檔企業“降負債”路徑,可以明確得出一個結論:三條紅線,剔除預收款資產負債率這條線,太難降了!

截至今年上半年,50家房企的三道紅線,按照每條線的達標標準,仍有26家房企“剔除預收款資產負債率”未達線,但凈負債率和現金短債比分別只有5家和3家房企未達標。

即便上述10家成功降檔的企業中,僅有4家是通過降低剔除預收款資產負債率達成降檔的。且降檔前后的這一指標,下降幅度很小,像萬科A、華僑城A、佳兆業,分別僅降低了0.71、0.8、0.37個百分點,相較而言,雅居樂3.5個百分點的降幅,還算高的。

其余6家企業都是通過降低凈負債率,或提升現金短債比來達成的降檔目標。

克而瑞分析,現金短債比可通過加快資金回籠、將短期債務置換為長期債務等舉措實現,改善難度最;

凈負債率需通過降低有息負債規模、擴大盈利增加權益等實現;剔除預收款后的資產負債率,還需要適度增加預收款來有效改善,難度最大。

02

別以為綠檔企業,就可以“高枕無憂”了

上半年25家綠檔房企中,至少一半以上都是緊緊卡著70%剔除預收款資產負債率這條線,稍不注意,就可能“越線”。因此,對于這些企業來說,未來想要繼續達標此線以此維持在綠檔,是個挑戰,房企需要加快周轉、加快銷售,擴大預收款規模。

上半年26家僅踩一條線的房企,其中25家踩中的線就是剔除預收款資產負債率。

針對這條線,今年中期業績會上,多家房企表示年內完成;有的表示明年年底前達標,比如奧園、中南建設(000961,股吧);另外一部分企業自我期限是2023年底之前達標,比如碧桂園。

根據政策規定:三道紅線緩沖期為三年(2023年底前),所以留給房企們的時間其實很有限。

接下來的房地產行業,我們依舊會看到這樣的“風景線”:房企在降負債層面的動作和花樣,仍為主旋律。但是,剔除預收款資產負債率將成為改善難度最大的指標,要想成為“爭先成員”,先把這條線降下來再說吧。

03

“拿便宜錢買便宜地”,這些房企的爭先機會來了

哪些房企有望成為“爭先賽道”的成員?這個問題可以進入正題了。

今年上半年,三道紅線表現尤為突出的有兩類企業:

一類是大央企,中海、招商蛇口(001979,股吧)、華潤置地、保利發展、中國金茂,這5家房企去年底和今年上半年都保持在綠檔級,即便最難降的剔除預收款的資產負債率,他們的表現也非常好,排名包攬前五。

再將時間維度拉長,尤其是中海和招商,在三道紅線還未出臺前的2018年,到今年上半年,已連續4年三道紅線保持綠檔?梢娧肫蟮呢攧占o律要求之嚴。

在這一點上,國企和央企雖然都屬于國有企業,但國企的表現遠不如央企,國企綠地、首開、華發上半年均踩線2條、綠城踩線1條。

第二類是財務自律性極強的部分民企。符合這一條的龍湖最為典型。今年上半年,龍湖這三條紅線達標程度,每一條都排在前十名,尤其是現金短債比,以3.91的高水平排在該指標第一名。

尤其需要特別指出的是,按照三道紅線規則,現金短債比=非受限資金/短期債務<1。非受限資金就是開發商可以自由隨時支配使用的資金。如果非受限資金少,短期負債又多,那么很多房企面臨的窘境就是短期債務根本無力償還。

剔除預售監管資金及受限資金前,龍湖現金短債比為5.48倍;剔除后還能達到3.91倍,相當有實力了。

而且按照“三道紅線”指標衡量,龍湖已連續五年都是綠檔,財務很扎實。

這兩大類企業日后“爭先機會”大大提升。原因在于當其他房企還在為“活下去”的生存之戰而忙碌時,這些財務健康且在手資金充足的房企,有精力有財力有資源發展自我、讓自己活得更好。

比如,2021年,龍湖主業務新增房屋租售、房屋裝修兩大板塊,與地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務組成六大主航道,而“底氣”雄厚,將對龍湖的多維賽道有更多助推。

再比如,在一年三次集中拍地的“大超市”內,在對資金來源、企業資質、三道紅線達標情況等各種強勢監管下,你沒錢、錢路來源不明、財務安全度不夠,根本進入不了這個“土地超市”內采購。

不采購自身土儲實力又不夠又沒有其他多元方式納儲、其他多元化收入利潤來源又沒有,就意味著未來的業務發展可見的萎縮,又談何進入“爭先賽道”去跟別人比拼呢?或許,在這個過程中,慢慢就成為倒下去的成員中的一個了。

此時財務健康基底又雄厚的企業,優勢立馬凸顯。這不,在第二批次集中供地伊始,大央企的斬獲頗豐,似乎又到了他們主場的時間了,天津、青島、福州等城市中,到處活躍著中海、金茂、保利的名字和成交身影……

別忘了,第二輪土拍伊始彌漫的色調是,低溢價率、底價成交;更別忘了,這些沖進土地市場的大央企們,還霸占著融資成本榜單的前幾名,妥妥的拿更便宜的錢,買更便宜的地……想起萬科總裁祝九勝2021中期業績會上的那句,“人比人,氣死人”,用在這個畫面里,才真的應景……

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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