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鎖死流動性 北京的好地塊都成了共產房|拆解二輪集中供地①

2021-09-14 08:38:09 90度地產 微信號  徐帥

業內人士戲稱,如果5月份北京第一批土拍中,海淀樹村的兩宗地塊是“一對王”,那么第二批集中供地里,豐臺的兩宗地和海淀的四宗地就是“一對A”和“四個2”。

不過,與之前流傳的供地名單相比,不少備受關注的地塊“搖身一變”,成了共有產權房地塊。此外,許多地塊被一分為二,例如海淀的地塊都被拆成了兩宗地分別出讓。這些“大牌”,為什么選擇拆開打?

90度地產瀏覽了這些熱門地塊的出讓文件,發現這些文件字里行間都透露著“穩定房價”四個字。

01

二次土拍 好地塊都成了共產房

為什么北京這次供地,豐臺、海淀的地塊變成了商品房性質的共有產權房,政府這樣做的目的是什么?

合碩機構首席分析師郭毅表示,從北京調控的主要訴求來看,是三穩策略,即穩地價、穩房價、穩預期,針對北京的這些優質地塊,給出了和政府共同持有產權份額,這樣的經濟要求的附加。

首先從核心的邏輯上肯定是穩住了房價,控制住了優質地塊的房價上限,就有利于控制住北京整體對于房價未來上漲的預期。

同時,因為新房和二手房之間價格的相互的影響,管住了新房的價格上限,對于二手房的價格抑制也能產生明顯的作用,所以政策還是布局相對深遠的。

像海淀、豐臺這些地塊最終出來的房產,其實都有明確的未來。

根據限售的出讓條件的附加要求,在拿到產權證之后五年內禁止銷售。根據現在房企的周轉節奏,從買房到入住,可能要三年左右的時間,再拿到產權證,又得一兩年的時間,然后拿到產權證五年之后才能銷售,也就意味著房產的持有的周期延長到了十年左右的周期。

其實二手房里面,房價漲速最快的還是品質相對比較高的次新二手房。這些地段位置優越的次新二手房本身在二手市場就相對稀缺。這類房源,一旦進入到二手流通市場的話,房價增速肯定會非常明顯,特別是在新房市場本身限定了指導價格的基礎上,有些地塊本身就與周邊的老舊二手房形成了一定的價格優勢,那么它又有這種新房的房齡新,品質好,物業服務好,這樣的一系列的特點,真正如果很快的流通到二手市場的話,就可能帶動小片區二手房價的上揚。

將這些地塊調整為共產房地塊,即限制了新房的價格,又限定了二手房的再流通和再轉讓,對整個北京二手房價的控制和穩定形成了相對有利的影響。

因此,禁售規定本質上是鎖死流動性,杜絕短期獲利可能,對投資客是精準打擊。在購房資格、出售條件等諸多限制下,共有產權住房的投資屬性已被基本剔除,“住”成了是共有產權房最主要的屬性。

02

共產房有望解除“后顧之憂”

北京戶籍,30歲以上才能申請,只能轉售給同樣具備購買資格的購房者.......曾經讓許多剛需頭疼的購房條件,在這次新拍的共產房地塊中,通通不需要。實際上,2021年起,部分共產房的限購條件就放寬了。

購買條件方面,此前的共產房制度要求購房者符合北京住房限購條件,且家庭成員在北京均無住房,一個家庭只能購買一套;單身家庭申請購買的,申請人年齡需為30歲以上。新制度下,符合北京住房限購條件即可,無其他限制條件。

出租方面,政府和購房者按房屋所有權比例獲取租金。新制度下,租金全額歸購房者所有。

在原來的政策中,5年限售期滿后,購房人再出售該房子,只可以轉售給同樣具備購買共有產權房購買資格的購房者,且政府保留原有比例房屋產權。新制度下,5年限售期滿后,購房人再出售該房子,政府只按產權比例收回原值房款。

再次交易后的房屋屬性方面也值得注意,在以前的制度中,共產房再次交易時,想轉為音通商品房,需自購政府產權部分。新制度下,再次交易后,購買人將獲得100%產權,自動轉為普通商品房。

此外,在居住條件方面,共產房的規劃設計方案及住區宜居性都有了較大提高。

2月22日,北京市住建委公布《關于修訂<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)>的通知(2020年度)》征求意見稿,其中涉及共產房選址、設施配套標準、住房面積、住房層高等11項。

共產房住房面積部分有所提升。中心城區還按照樓層數進行區分,18層(含)以下,套型總建面不大于95平;18層以上不大于100平,此前為不大于90平。

另外,其他城區住房取消了原“總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上”要求,新建項目滿足單套總建面不超過120平即可。并將層高從2.8米提升至2.9米。此前,共有產權住房更多傾向于89平兩居、或更小的60平以下一居,作為住房供應主力。

放松限購條件并調整建設標準,將進一步提升共有產權住房的宜居屬性,但另一方面也在提醒剛需客們,可得加緊步伐了。在共產房面積增大的情況下,“低總價”上車的機會或許越來越少了。

03

盤點熱門“高質量共產房”地塊

豐臺盧溝橋萬泉寺村A地塊0616-0660、0661、L05、WQS-02地塊

地塊位置:南至菜戶營路,東至豐草河北路,在萬泉寺北路16號院南側。

容積率:2.5

限高:80米

銷售指導價:11.2萬元/㎡

政府產權預設份額:最高20%

豐臺區城鄉一體化周莊子村舊村改造項目二期ZZZ-06等地塊

地塊位置:東至西南三環路,南至京廣鐵路、豐臺鎮,西至西四環南路、北大地,北至廣安路、小井村

政府產權預設份額:最高20%

容積率:2.6/1.6

限高:80米/18米

銷售指導價:共產房4.3萬元/㎡(含1000元/㎡全裝修費用)

值得注意的是,這或許是北京第一個保障性共產房和純商品共產房共同存在的社區。

東升鎮京昌路楔形631-1、2地塊

地塊位置:海淀北四環,周邊有農大東校區,農機研究院等等學校氛圍濃厚。右邊就是朝陽中軸線,距離15號線-北沙灘站500米,奧森1.5公里。

容積率:2.4

控高:60米

銷售指導價:11.2萬元/㎡

政府產權預設份額:最高10%

西北旺永豐產業基地(新)F1003、004、005地塊

地塊位置:位于海淀永豐產業區北側,北側是10萬平的故宮北院和接近200萬平西玉河濕地公園。南側除了預留地鐵站位外,就是永豐產業園和航天城。西側是海淀大悅城(000031,股吧)。

容積率:1.5

控高:30米

銷售指導價:8.3萬元/㎡

政府產權預設份額:最高10%

 

 

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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